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房产分割实务

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原创 袁芳、秦卓瑜 


对于大多数人来说,房产是奋斗一生所积累的主要财产。国人一向以来“居者有其屋”的传统观念以及持续走高的房价,使得男女双方在步入婚姻关系时,往往绕不开买房这一话题。现实生活中,一些家庭为了给子女购置婚前财产,抑或是出于投资的考虑,会在子女婚前便出资购房。对于一些经济条件较好的家庭来说,为子女在结婚前全额购置婚房的现象也并不罕见,尤其是男方家庭,父母往往在结婚前便着手为其购房,即便是倾其一生积蓄,也要为儿子准备一套房屋,以期提高儿子在谈婚论嫁时的“身价”。


但是,与房产价格一样居高不下的还有离婚率。当婚姻走到尽头,当初倾其一生积蓄购买、在婚后加了另一方名字的房屋,又该如何处理,加了名就一定是对半分割吗?


案例:


青年小王从小在沿海地区长大,家境较为殷实,学成后选择在上海定居和工作。父母就这么一个独子,为了让儿子安心在上海工作生活,小王的父母拿出毕生积蓄,全款在上海市中心购置了一套住房,登记在儿子小王一人名下。


在一次朋友聚会上,小王邂逅了同样是90后的女生小李,两人一见钟情,在相识半年后便“闪婚”,携手步入婚姻殿堂。结婚第二天,小李提出,既然两人已经缔结姻缘,承诺相伴彼此终身,房产证上也应当加上自己的名字,成为两人真正的“爱巢”。小王认为有理,于是两人便前往不动产登记中心办理了房产加名手续,房产由小王一人所有变更为小王和小李两人共有。


结婚三个月后,由于双方在结婚前认识的时间过短,对彼此的了解非常有限,在共同生活后,小王和小李逐渐引发了各种矛盾,两人在性格脾气、生活习惯、思维方式以及价值观等方面的差异逐渐暴露,矛盾不断升级。尤其是在办婚礼这件事情上,双方吵得不可开交。经过多次的争吵,两人决定结束这段三个月的婚姻,但双方在房产分割上产生了分歧。小李提出,房产证上是两个人的名字,那么自己自然应当得到一半。小王则认为,价值数千万的房产完全是由自己的父母全额出资,对方没有任何的贡献;自己之所以让对方加名,也是为了两人相伴终身,可如今两人结婚才三个月,就要将千万资产分给对方,这实在是让自己无法接受。


那么,结婚时加名的房屋,离婚时一定会对半分割吗?


法理分析:加名是夫妻财产约定还是夫妻间赠与?


对于婚内房产加名的法律性质,实践中尚且存在争议,一种观点认为,房产加名属于夫妻财产约定,应当受《婚姻法》的规范;另一种观点则认为,房产加名属于夫妻间的赠与,应当受到《合同法》的约束。对这一问题,由于缺乏明确的立法和法律适用规则,目前在理论上仍然存在争议,在司法实践中也尚未形成统一的裁判规则。


01 夫妻财产约定与夫妻间赠与的区分


夫妻双方具有特殊的人身关系,但是夫妻之间仍然可以进行赠与。所谓夫妻间赠与,是指夫妻一方将属于个人的财产赠与对方的行为。夫妻间的赠与,应当受到《合同法》的约束。司法实践中,根据财产的权利是否已经发生转移,夫妻间赠与纠纷可以分为两类,第一类发生在财产的权利转移之前,另一类则发生在财产权利转移之后。对于第一类情形,《婚姻法司法解释三》第六条明确规定:“婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”也即,可以依据《合同法》第186条行使任意撤销权。但是对于第二类情形,由于缺乏明确的法律规范指引,司法实践中存在不同的裁判观点。


夫妻财产约定是指夫妻双方对于婚内以及婚前所得的财产适用何种财产制度做出的约定。《婚姻法》第19条规定:“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。”根据这一条规定,夫妻可以约定适用的财产制度包括分别财产制、一般共同所有制和限制性共同所有制这三类,且夫妻财产约定应当采用书面形式。


2019 年718日,江苏省高级人民法院发布《家事纠纷案件审理指南(婚姻家庭部分)》,第29条针对“如何区分夫妻财产制契约与夫妻财产赠与约定,其效力应当如何认定?”这一问题时指出:


第一,夫妻财产制契约是夫妻双方在《婚姻法》第十九条规定的三种夫妻财产制形态,即分别财产制、一般共同制和限定共同制中进行选择的约定,对夫妻财产关系产生一般性、普遍性的约束力,其效力一般及于夫妻财产的全部。夫妻财产赠与约定是夫妻双方对于个别财产的单独处分,具有一次性、个别化的特点,其效力不及于其他未经特殊处分的财产。前者的目的在于排除法定财产制的适用,后者的目的在于改变一项特定财产的权利归属,并不涉及财产制的选择。


第二,夫妻双方订立的夫妻财产制契约对夫妻双方具有法律约束力,任何一方不得擅自变更或者撤销。


第三,夫妻一方在婚前或者婚姻关系存续期间约定将个人所有的不动产赠与夫妻另一方或者约定为按份共有、共同共有的,属于夫妻财产赠与约定,赠与人在赠与不动产物权办理转移登记之前撤销赠与,夫妻另一方主张履行的,应当依照《中华人民共和国合同法》第一百八十六条的规定处理。


江苏高院的上述指南为区分夫妻财产约定和夫妻间赠与提供了参考。就本文所讨论的婚前房产在婚后加名这一情形来看,笔者认为,要区分夫妻财产约定和夫妻间赠与,关键在于两点:


第一,两者覆盖的财产范围不同。夫妻财产约定应当是对夫妻双方在婚姻关系存续期间获得的财产归属进行统一的约定,一般来说覆盖全部的夫妻财产,夫妻财产约定的目的在于排除法定财产制的适用;而夫妻间赠与则不同,一般是仅对某项特定的财产作出,覆盖的财产往往具有特定性且范围有限,不涉及夫妻财产制度的选择适用。


第二,两者的形式要件不同。《婚姻法》第19条明确规定,夫妻财产约定应当采用书面的形式;而赠与则强调双方应当有赠与和受赠的明确意思表示,书面形式并非是法定要件。


结合以上这两点,笔者认为,婚前房产在婚后加名,由于是对特定的一套房产做出的处分,并未覆盖夫妻双方的所有婚内财产,因此在性质上属于夫妻间赠与,而不应认定为夫妻财产约定。另外,男方同意在婚后加上女方的名字,双方并未采取书面的形式,也不符合夫妻财产约定的形式要件。


02夫妻间赠与的实质:


纯粹慷慨还是实质有价

夫妻之间存在特殊的身份关系,所做出的赠与行为自然也应当有别于一般主体之间的赠与。男女双方缔结婚姻关系的背后,是双方对于长久生活以及维持美好婚姻关系的期望;房屋作为夫妻双方共同生活的居所,本身具有特殊的意义,寄托了夫妻双方对于长久相伴共同生活的愿景,且现实生活中的房产往往价值巨大,因此,夫妻之间的房产赠与自然也带有长久共同生活的初衷。如果没有长久共同生活的期望和初衷,可以想象的是,夫妻一方也不会就房产做出赠与的行为。


因此,笔者认为,夫妻间的房产赠与应当属于附条件的赠与,此处的条件,一般应当解读为以双方长久持续的婚姻为条件。夫妻之间的赠与行为有别于一般主体之间的赠与,并非纯粹慷慨,而属于实质有价。


对此,北京市第三中级人民法院的法官也持同样的观点。(参见陈锦新、吴强兵《夫妻间赠与相关问题研究》,载于北京法院网,发布于201564日)


03夫妻间赠与的撤销

基于上述分析,由于夫妻间的赠与实质上属于附条件的赠与,应当受到《合同法》的约束。《合同法》第192LOL赛事投注


婚前房产加名后不久,夫妻双方感情迅速恶化,导致婚姻关系存续时间过短,在这样的情形下,既可以说是“严重侵害赠与人”,也可以说是“不履行赠与合同约定的义务”,因此,赠与人有权依据《合同法》的192条行使法定撤销权。如上文所述,夫妻之间对于价值巨大的房产所做出的赠与,应当理解为附结婚条件的赠与,赠与人希望与受赠人之间携手共创美好婚姻生活、巩固感情、相伴彼此终身,这是赠与行为背后的应有之意,但是受赠人在房产加名后却并未实现赠与人的美好初衷,在实际上导致赠与人的期望落空,也就是导致赠与行为所附的条件并未成就,赠与人有权要求撤销。在这个基础上,如果受赠人还存在家暴、虐待、甚至是重婚、与他人同居等严重背离夫妻义务的行为,赠与人更是可以主张符合192条第一款的几种情形,要求行使法定撤销权。


北京市第三中级人民法院审理的2014)三中民终字第10860案例,便是当事人行使法定撤销权的典型案例。在这起案例中,男方在2009年作为买受人,由其父母出资全款购买商品房一套,登记在男方个人名下。2012年,男女双方登记结婚,婚后居住在该房屋内。20131月,男女双方达成协议,约定将房屋登记为男女双方共同共有,并办理房屋所有权变更手续;20137月,男女双方再次达成协议,约定将房屋登记到女方一人名下,产权归其单独所有,并办理了房屋所有权变更手续。


北京市朝阳区人民法院在一审中认为,男女双方两次协议变更房屋产权的行为,从法律属性上看应有所区别:第一次变更至夫妻共同名下,并未排除男方本人对房屋的所有权,应属夫妻约定财产属性,受《婚姻法》规范;第二次变更至女方个人名下,系男方将个人享有份额赠与女方,应属赠与行为,受《合同法》规范。结合案件的具体情形,对于第二次房屋产权变更,考虑到房屋系男方为其出资购买,且男方将个人享有的房屋份额赠与女方系以双方维系健康婚姻关系为初衷,一审法院认为男方有权依据《合同法》的规定行使法定撤销权,因此,房屋应重新登记在男女双方的名下,为共同共有状态;但男方无权撤销双方于20131月达成的第一次房屋产权变更约定。


而北京市第三中级人民法院在二审中持有不同观点,并最终进行了改判,撤销男女双方在20131月和20137LOL赛事投注


北京市第三中级人民法院在二审中认为:


第一,两次变更登记行为均属于赠与行为。本案中的房屋系男方婚前购买,且登记在男方名下,原本属于男方婚前个人财产。2013年的两次变更登记行为均属于男方将自己的房产赠与女方的行为。


第二,两次赠与行为均可以依据《合同法》的相关规定予以调整。婚姻家庭领域有关身份关系的协议不能适用《合同法》调整,但涉及到财产权属的条款,《婚姻法》没有规定的,并不排斥《合同法》的适用。本案中,两次赠与行为与身份关系无关,可以适用《合同法》的相关规定。原判认为第一次变更登记行为属于《婚姻法》第十九条调整范畴,具有约束力,男方不得主张撤销。本院认为,《婚姻法》第十九条规定了夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定对双方具有约束力,该规定明确了夫妻约定的财产关系受法律保护,夫妻双方应当按照诚实信用原则认真履行。但是,该夫妻财产约定并不能排斥《合同法》的适用。就夫妻之间的赠与而言,一方赠与另一方动产已经交付的,依照《合同法》的相关规定,当然不能随便撤销。依据《婚姻法司法解释(三)》第六条之规定,夫妻之间赠与的房产在变更登记之前撤销赠与,可以按照合同法第一百八十六条的规定处理,赠与人在法定条件下享有任意撤销的权利。同理,如果赠与的房产已经登记过户,但受赠的夫妻一方对另一方有扶养义务而不履行、严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属、不履行赠与合同约定的义务等,赠与人可以按照《合同法》第一百九十二条的规定行使法定撤销权。因此,原判认定第一次变更登记行为受《婚姻法》的约束而不得适用《合同法》的规定予以撤销,属适用法律错误,本院予以纠正。


第三,赠与合同是单务合同,赠与人无偿地将赠与物交付给受赠人,受赠人是纯获利益者,故为适度平衡双方利益,法律在一定条件下赋予赠与人撤销权。根据上述认定,女方存在严重侵害男方的行为,男方根据《合同法》第一百九十二条之规定主张法定撤销权,具有事实与法律依据,本院予以支持。


上海地区对于房产加名的审判观点


01上海市高院意见


就婚后房产加名的问题,上海市高级人民法院发布《关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》(沪高法民一〔20075号),其中第13条指出:“夫妻一方婚前出资购买的房屋,权利登记在双方名下,离婚时该房产的处理:夫妻一方婚前出资购置房屋,权利登记在双方名下的,为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有,可认定共同共有,但在离婚分割该房产时,出资一方可适当多分。


另外,上海市高级人民法院发布《关于审理分家析产案件若干问题的意见》(沪高法民一〔200720号),其中第五条指出“恋爱期间共同购房,一方未出资但产权登记为两人共有,析产分割的处理:从不动产登记的角度分析,房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产,符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的按协议处理;没有协议的,应当考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况,合理确定未出资方的份额,一般以10%30%的份额为宜。


根据上述规定,结合审判实践,在房产加名的情形下,法院在分割时应当遵循公平原则,综合考虑共有人对房屋的贡献、婚姻时间长短、照顾生产生活等因素酌情分割房产,而并非严格按照房产登记的情况直接进行分割。在法院酌情分割时,各方的出资情况是其中重要的考量因素。


02上海地区司法案例


针对上海地区“婚前房产在婚后加名”的离婚案件,笔者进行检索后发现,从法院的处理结果来看,大致有两种裁判方式,第一种裁判方式是严格按照房屋的产权登记情况进行分割,第二种裁判方式则是法院在参照产权登记的基础上进行酌情调整。


典型案例一


网恋后“闪婚”


87万的房屋经法院酌情判决折价款20万元


在上海市浦东新区法院审理的(2017)沪0115民初95368号案例中,女方系云南人,男方系上海人,双方通过网络相识并于2012LOL赛事投注20131月登记结婚,同年7月举办婚礼后开始共同生活。201310月,双方去国外度蜜月,期间双方有所不睦。20141月,女方因男方让其自行提行李而心中不悦,此后开始冷战并分居,后起诉离婚。在离婚诉讼中,双方对于房产的分割产生纠纷。该房产系男方在20125月,也就是在婚前购买,登记在男方一人名下,房价款60余万元全部由男方支付。201310月,也就是在婚后,双方一同至房地产交易中心,将房屋的产权变更登记在男女双方的名下。在诉讼中,双方认可房屋现值约87万元左右。


法院经审理后认为,对于双方争议的房屋的分割问题,该房屋系男方婚前全额出资购买,婚后在产权证上加了女方的名字,故该房屋依法属于男女双方共同所有。现双方一致同意离婚后该房屋归男方所有,故法院判决男方应给付女方相应的房屋折价款,具体折价款的金额,法院综合考虑房款出资情况、结婚时间长短、房屋现价等因素酌情确定,最终,法院判决男方向女方支付20万元房屋折价款,相当于房屋现值的四分之一左右。


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结婚四年后起诉离婚


1600万的房屋经法院酌情判决折价款300万元


同样是上海市浦东新区人民法院审理的(2018)沪0115民初95083号案例,男女双方于20146月登记结婚,在婚后的共同生活中发生矛盾。男方在2013年购买了房屋一套,登记在自己一人名下。20159月,该房屋的产权人变更登记为男女双方。在诉讼中,系争房屋经评估,市场价值约为1600万元左右。


法院经审理后认为,男方婚前全资购买了房屋一套,其于婚后将女方变更登记为该房地产权利共有人,男方的该行为应视为对女方的房地产赠与,考虑该房地产市场评估价值、男方全额出资、双方对房地产所作的贡献、双方结婚时间、房屋居住情况、双方对房屋分割意见等因素,法院确定上述房屋归男方所有,并酌情确定男方补偿女方房屋折价补偿款300万元。



典型案例三


结婚三年后起诉离婚


1100万的房屋经法院酌情判决折价款200万元

在上海市长宁区人民法院审理的(2018)沪0105民初15645号案例中,男女双方于20143月登记结婚,后于2017年经法院判决离婚。系争房产原登记在男方和男方与前妻所生女儿两人的名下,在男女双方婚后,于20144月将房屋变更登记为三人按份共有,其中,男方与前妻所生女儿占50%,男方和女方各自占25%。在诉讼中,系争房屋的市场价值经评估约为1100万元。


法院经审理后认为,本院注意到一般情况下,系争的房产权益以双方约定登记的份额为分割依据。然而在本案中,从男女双方结婚持续时间以及对镇宁路房产贡献角度考虑,完全按照按份共有的登记情况给予女方四分之一房产份额的折价款,显然有失公平。鉴于此,本院综合考虑房产当前的登记状况、双方对房产的贡献程度情况以及居住使用状况,并从保护老年人的合法权益和公平原则考量,依法酌定男方给予女方系争房产折价款200万元。


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结婚15年后起诉离婚


850万的房屋经法院酌情判决折价款250万元


在上海市虹口区人民法院审理的(2016)沪0109民初21964号案例中,男女双方于2000年登记结婚,2015年经法院调解离婚。上海市某房屋系男方于19999月出资购买,登记在男方一人名下。2008年,房屋产权人变更登记为男女双方。诉讼中,该房屋的价值经评估约为850万元。


法院经审理后认为,上海市的该房屋系男方婚前出资购买,且房屋产权登记在男方名下,男方在与女方的婚姻关系存续期间办理了房屋部分产权份额过户给女方的手续,可以表明男方将婚前财产转化为夫妻共同财产的意愿,系男方对自己权利的处分,该房屋应作为夫妻共同财产进行分割。本院将综合考虑房屋的来源、双方对房屋的贡献大小,酌情确定双方在房屋中所占产权份额。结合房屋历史使用状况,房屋产权归属男方,由男方给付女方房屋折价款更加合情合理。最终,法院判决男方支付女方房屋折价款250万元。


典型案例五


结婚两年后起诉离婚


150万的房屋经法院酌情判决折价款46万元


在上海市闵行区人民法院审理的(2011)闵民一()初字第8794号案例中,男女双方于2008年相识,在20093月登记结婚。结婚后初期两人感情尚好,但随后因婆媳相处等问题发生激烈争吵,导致感情破裂。上海市某房屋原系男方与案外人共同购买,20079月,男方又购买了案外人名下的份额,并将剩余的贷款全部还清。在20104月,也就是男女双方婚后,该房屋的权利人变更登记为男女双方各享有50%的份额,但是女方对于房屋没有出资。婚后,男女双方对于该房屋进行了装修。诉讼中,该房屋的价值经评估约为150万元。


法院经审理后认为,该房屋系男方婚前出资购买,虽登记为男女双方各按1/2份额按份共有,但对该房屋,女方既未出资,亦未参与还贷,仅在婚后进行了添名,且男女双方结婚至今时间不长,添名后共同生活的时间较短。本院综合男女双方对该房屋的购房及装修的出资情况等因素,确定上述房屋的产权归男方所有,上述房屋内的夫妻共同财产亦归男方所有,男方支付女方财产折价款46万元。


结语


在现实生活中,能够在婚前为子女出资购房的家庭,往往倾尽了父母的大部分积蓄。在婚后,年轻夫妻中的一方同意在房产上加上伴侣的名字,往往也是出于浓浓爱意,体现了双方对于长久共同生活的美好期许。但是,生活并非总是如人所愿,如果有一天缘分走到尽头,曾经的亲密伴侣也应当理性看待物质财富的分割,切莫忘记初心、只看金钱。夫妻双方在做出房产加名决定时,应当了解相关的法律规则,谨慎做出决定。作为婚前财产的持有方,在决定为伴侣加名时,应当明确房产加名背后的法律意义;而作为被加名的一方,在获得大额财产保障的同时,也应当理解伴侣为自己加名的爱意和背后的初衷。


在亲密关系期间,双方对于财产的话题或许并不习惯于进行明确约定,但是,随着经济社会的发展和法律意识的提高,步入婚姻关系的双方也应当了解相应的法律规则,采取一些必要的法律措施,为维护自己的合法权益做好准备。


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